Una pareja quiere comprar una vivienda de 220.000 €
Protagonista. Pareja, 33 y 31, dos sueldos medios
La situación. Ingresos netos conjuntos 3.400 €/mes. Tienen 55.000 € ahorrados. Quieren comprar una vivienda de 220.000 € en una ciudad mediana. ¿Van bien o van justos?
Qué significa
La regla rápida del banco mira si la cuota cabe en el 30-35% del ingreso. Pero esa regla no incluye gastos asociados (comunidad, IBI, derramas, seguros) ni el coste de oportunidad de la entrada. Una hipoteca asumible no es una en la que cabe la cuota; es una en la que cabe la cuota, los gastos asociados, los imprevistos y queda margen de ahorro.
Ejemplo con números
Vivienda 220.000 €. Ahorros 55.000 €. Gastos compra (ITP 6-10%, notaría, registro, tasación, gestoría): ~25.000 €. Entrada efectiva: 55.000 - 25.000 = 30.000 € → 13,6% de la vivienda. Financiación necesaria: 190.000 € (86,4%, por encima del 80% recomendado). Cuota a 30 años al 3,5% fijo: ~853 €/mes. Gastos asociados estimados: IBI 30 € + comunidad 60 € + seguros 30 € + provisión derramas 40 € = 160 €/mes. Coste total mensual vivienda: ~1.013 €. Sobre ingresos netos 3.400 €: 29,8% solo en cuota, ~38% con gastos asociados. Va al límite del consejo prudencial.
El error típico
Mirar solo la cuota frente al sueldo y olvidar (1) los gastos de compra, que dejan la entrada efectiva muy por debajo del 20%, (2) los gastos recurrentes asociados, y (3) el fondo de emergencia, que debería sobrevivir al pago de la entrada.
Qué mirar antes de actuar
Antes de hacer la oferta: comprueba que tras pagar entrada + gastos te queda al menos 6 meses de gastos como fondo de emergencia. Comprueba que la cuota + gastos asociados no supera el 35% de tus ingresos netos. Si tu trabajo es estable, puedes subir un punto; si es variable, bájalo un punto.