TAE, comisiones, vinculaciones, cláusulas. El PDF que el banco te enseña en 5 minutos y tú tendrías que mirar durante 5 horas.
Los documentos que el banco te entrega (FEIN, FIAE)
Antes de firmar, el banco está obligado a entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Por ley.
La FEIN es el documento estandarizado donde aparecen TAE, cuota mensual, vinculaciones, comisiones, capital pendiente al final del plazo y simulaciones de subida del Euribor. La FIAE destaca específicamente las cláusulas que pueden sorprenderte: vencimiento anticipado, intereses moratorios, etc.
Si el banco no te entrega ambos documentos al menos 10 días antes de la firma, puedes (y debes) parar el proceso. Es un derecho. No es una formalidad.
TAE vs TIN: qué número de verdad importa
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje "limpio" del préstamo. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye TIN + comisiones + costes ineludibles asociados. Por eso TAE suele ser mayor que TIN.
Comparar dos hipotecas por TIN es engañoso. Una al 2,5% TIN con comisión de apertura del 0,5% y vinculaciones de seguro suele tener TAE peor que otra al 2,7% TIN sin comisiones.
Mira siempre la TAE. Es lo más parecido a "qué tipo efectivo voy a pagar". Y si la diferencia entre TAE de dos ofertas es <0,2%, decide por flexibilidad (amortización anticipada sin coste, reducción de plazo libre, etc.) antes que por intereses.
Vinculaciones: lo que firmas además de la hipoteca
Casi todas las hipotecas con tipo "más bonito" tienen vinculaciones: producto del banco que tienes que contratar para conseguir el diferencial bajo. Las más típicas son:
— Seguro de hogar (obligatorio por ley, pero NO con el banco; puedes contratarlo fuera). — Seguro de vida (NO obligatorio; te lo intentan colar como "garantía"). — Plan de pensiones del banco con aportación mínima anual. — Domiciliación de nómina y recibos del hogar. — Tarjeta de crédito con uso mínimo.
Cada vinculación que no firmas suele subir el diferencial 0,1-0,3 puntos. Hay que calcular si compensa: a veces el "ahorro" del diferencial es menor que el coste del producto vinculado. Hazlo siempre con números.
Las comisiones que importan (apertura, cancelación, amortización)
Tras la Ley 5/2019 (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario), las comisiones de hipoteca están topadas y son más visibles. Las principales:
— Apertura: hasta 0,5% del capital. Negociable; muchos bancos la quitan si insistes. — Amortización parcial anticipada: máximo 0,15% en los 5 primeros años (variable) o 0,25% siempre (mixto/fijo, primeros 3 años). — Cancelación total: similar a la amortización parcial. — Subrogación: solo si te cambias de banco con la misma hipoteca; máximo 0,15%. — Estudio: tiene que estar incluida en la TAE; si la cobran aparte, exige el desglose.
Con la ley actual, los bancos no pueden inventar comisiones nuevas a mitad de hipoteca. Si te llega un cargo extraño años después, reclámalo.
El día de la firma: qué llevar y qué controlar
El día de la firma en notaría tienes que llegar con:
— Original del DNI vigente. — Copia del contrato de compraventa (si es compra). — Copia de la FEIN entregada por el banco (tu copia). — Toda la documentación que el banco haya pedido al notario.
En la firma, el notario está obligado a leerte la escritura. NO es una formalidad: si pide tiempo para preguntas, úsalo. Si algo no encaja con lo pactado (tipo, plazo, vinculaciones), PARA. No firmes esperando "luego lo arreglamos". Después de firmar, modificar te costará dinero, tiempo y, si toca novación, una nueva notaría.
Y la regla más importante: no entres a notaría cansado, con prisa, o presionado. Si el banco te aprieta, ese es ya el primer indicio de que algo no va a tu favor.